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2021-04
解析物业增值服务
2021-04-10近日，碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、世茂服务、恒大物业、佳兆业美好先后披露了 2020 年财报。 从各家年报看，" 增长 " 仍是上市物业服务企业的主基调。但《每日经济新闻》记者分析上述 6 家典型物业企业年报后发现，一些企业营收与利润同比例增长，另一些企业的利润增速则几倍于营收增速。不难看出，当物业服务行业仍处在 " 规模为王 " 的时代，非业主增值服务成了上市物业服务企业之间产生巨大分化的 " 核心武器 "。 中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟在接受记者采访时表示，" 非住宅业态利润空间高于住宅业态，增值服务利润空间高于基础物业服务。因此，如果物业服务企业的增长依靠住宅业态和基础物业服务，那么其利润的增速就要慢于其营收增速；如果物业服务企业的增长主要依靠非住宅业态和增值服务，那么其利润的增速就要高于其营收增速。" 物企纷纷发力增值服务 受疫情影响，2020 年社区增值服务一方面横向铺面，各物业服务企业开始拓展健康、保险、虫控等业务；另一方面则凭借母集团优势纵向深耕，在社区生活服务、资产管理服务等相对成熟的业务中加强布局。 从上市物业服务企业社区增值业务布局来看，生活服务类、空间运营类及资产管理类业务成为重点发力的方向。到 2020 年中期，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、时代邻里等企业已经在拎包入住、生活服务、家居服务、文化教育等业务收入实现了增长较快，同比增幅均在 100% 以上。 " 从这几家典型上市物业企业的主要财务指标增速来看，多数在规模和面积都保持了高速增长。" 牛晓娟指出，" 佳兆业美好和恒大物业的在管面积增速相对较慢，在 25% 以下，但营收增速都在 35% 以上，这说明这两家公司的单位面积创收能力增加，其中一项重要的原因是大力布局和发展增值服务。" 据中指研究院测算，已经发布 2020 年年报的恒大物业、碧桂园服务、融创服务为例，三家企业的利润增速均超 " 在管面积 " 增速的 2 倍以上，其中恒大物业尽管在管面积增加 20.9% 为六家企业中最低，但其利润增速 128.3%、经利润增速高达 184.5%，实现了 " 井喷式 " 增长。 财报显示，恒大物业社区增值服务同比增长 120.6% 至 12.64 亿元，非业主增值服务收入也同比增长 36.1% 至 29.23 亿元。执行董事、副总经理王震在业绩会上透露，未来的发展重点包括房产中介、保险经纪、家装美居以及社区团购四大业务板块。其中房产中介业务被恒大管理层视为 "2021 年社区增值服务中非常重要的支柱 "。 增值服务的高速增长似乎让恒大物业的 " 野心 " 更大了，据媒体报道，恒大甚至立下了 " 军令状 "：每季度净利润都要较去年全年净利润的 1/4 增长 50% 以上。 但新城悦服务和世茂服务的利润增速则未能大比例超越在管面积增速，特别是新城悦服务，在 2020 年在管面积 68.6% 的增速（远超恒大物业及碧桂园服务）的前提下，其营收增速和利润增速仅为 41.6% 和 46.8%。 航母型物企增值服务溢价 一方面，管理面积增加能够推动业主增值服务的客户基数显著增长，进而产生规模经济效益；另一方面，航母型物业服务企业能够从需求、产品、渠道等多维度推进，开发贴近业主真实需求的增值服务产品，促使增值服务产品的渗透率不断提升。 而增值服务溢价，在目前阶段更依赖于开发商母公司背景，航母型物业服务企业的优势显而易见。 以碧桂园为例，其社区增值服务包括到家服务、家装服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务及园区空间服务。2020 年上述六大板块业务收入同比增长约 100.1%，占总收入比例提升至约 11.1%，占整体毛利比例提升至约 21.3%，成为碧桂园服务利润第二大来源业务板块，毛利率保持稳定约为 65.1%。 牛晓娟分析认为，航母型物业服务企业的优势，一是源自有强大的开发商母公司背景，可以获取充足的非业主增值服务项目，目前其服务对象主要还是开发商母公司，市场化程度较低；另一方面，部分增值服务所需专业程度（资质）、资金等门槛较高，大型物业公司具备开展条件，例如社区增值服务中的房屋经纪业务、社区金融服务等都需要相关资质和人才；第三，增值服务中的社区团购、社区空间运营等依赖较大的业主基数、较广的渠道，这对于业主数量多、管理项目较多的大型物业企业的开展社区增值服务更容易达到理想的效果。 此外，大型物业服务企业能发挥规模效应，可以通过标准化流程控制服务质量、通过较高的项目密度摊薄成本，通过品牌优势获取增值服务溢价。 [查看详情]
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2021-04
房企从高速增长转变为高质量发展
2021-04-10新华网北京3月18日电（王日晨）16日，中国房地产业协会发布《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》。测评报告指出，目前我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化。随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。 企业层面，规模房企依旧占据优势位置，房企发展结构分化明显。碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质，融创降杠杆战略成效明显，华润在一线城市拿地占比提高，优化土储结构。在政策的引导下，行业保持稳定增长，龙头房企也在逐渐发力新盈利点。 “去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。测评报告指出，2020年在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，龙头房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。 2020年，TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元，较上年增长10．36％。营业成本均值139亿元，较上年提高17．05％。近两年来，营业收入均值增速、营业成本均值增速均处于下滑趋势，营业收入增速不及营业成本增速。净利润均值达11．01亿元，同比下降11．08％，净利润均值增速近年来首次为负。 在业务布局方面，房企一改过去全面铺开的拿地策略，态度逐渐谨慎，不再单纯追求数量，开始注重土地质量。不少房企重点关注一二线城市，尤其是长三角、粤港澳大湾区等地，同时关注围绕都市圈的三四线城市。人口变迁带动了城市格局的改变，许多房企开始深耕重点城市，重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。 随着融资环境持续趋紧，金融红利逐渐消失，管理红利时代来临。周转能力强是管理红利的重要体现之一，但在当前的市场环境下，驱动周转的因素发生了变化。相较于过去高杠杆推动的高周转，如今房企更多通过提高执行效率、实施精细管理来提高企业周转速度。同时，近年来龙头房企在非住领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域拓展加速。 此外，产品质量作为产品品质的基础项，也是房企打开和稳固市场地位的重要点。近年来，房企在提升产品品质方面也投入了更多精力和意识，以提高产品口碑。同时，房企通过多元创新能力形成差异化竞争，为企业价值增长提供新动能。以自上而下的结构进行战略创新、组织创新、管理创新、技术创新、产品创新和营销创新。 测评报告指出，存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。 [查看详情]
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2021-01
冬季室内绿植的养护
2021-01-09在冬季，室内的温度相对较低不太适合大部分植物的生长，为了帮助植物能安全过冬，并保持一个相对良好的生长状态，因此冬季室内植物的养护是至关重要的。若夜间的温度比较低的话可以用塑料袋把植物包起来，白天在温度上升时再撤掉，这是最简单粗暴的保温方式，也是最有效的。在冬季由于温度较低，植物的新陈代谢也是相对较慢的，因此在冬季的养护过程中千万不要施肥，以免造成肥料伤害。在浇水的过程中也要仔细观察做好记录，尽量避免过干或者过涝。空调能吹到的位置尽量让植物远离。 冬季的阳光是十分宝贵的，这对于植物来说也是一样的。在阳光明媚的晴朗天气，尽量让植物晒晒阳光，对于光照充足的植物而言，也要定期的给植物转一下方向，避免植物长歪长偏。有条件的也可以适当的叶面喷喷水，给植物创造一个相对较好的适度环境，利于植物更好的生长。 [查看详情]
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2020-12
土木建筑工程施工管理及高层住宅施工
2020-12-28随着经济的不断发展，社会飞速变化的同时，各行各业呈现出多种多样的发展态势，催生了多种新型行业，确保建筑工程得以准确发展，实现可持续运行的目标。但反观施工现实情况，一些建筑单位容易出现安全事故或者工期延误的情况，不仅不利于质量和工期的控制，反而会增加建筑成本，无法满足经济效益提升的需求。 高层住宅的施工环境相当复杂，安全管理人员在进行工作的时候一定要精细，注重施工的具体细节。面对一些避免不了的恶劣环境，管理人员要组织好，提前准备好应急方案，具体问题具体处理，践行“以人为本”的理念，有效保障施工人员生命安全，为施工人员提供优质、安全的施工环境。安全管理人员在进行日常工作中要加大巡查的力度，实行倒班巡查制。尤其是在高温、极寒等季节施工过程中，要及时对施工现场中存在的安全隐患进行排查，做好风险的预防工作。在冬季，常有大风天气，管理人员要设计出合理、创新的应对方案，做好安全预防工作。不同工种面对的问题不同，安全管理人员需要加强专业知识储备，进行有针对性地指导工作，确保施工环境的安全性和健康性。 我们要充分考量事故发生的决定性因素，重视施工管理过程，保证施工作业，得以准确实施针对高层住宅以及土木建筑工程的基本特点，逐步完善管理办法。对于土木工程来讲，应当统筹兼顾多个环节，强化对现场施工管理的重视程度，抓好每个施工细节，分别从材料、人力和技术方面设定科学的提升和优化办法，进而满足施工管理的相关要求，提升建筑安全程度。 [查看详情]
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2020-09
烟台发布旅游消费提示 出游仍需全程佩戴口罩
2020-09-262020年国庆节、中秋节假日将至，为营造健康、安全、和谐、文明的假期氛围，保障广大市民和旅游者快乐出游、平安返程，烟台市文化市场综合执法支队近日发布旅游消费提示。 目前，疫情防控处于常态化，个人出游或参团旅游时，还需全程佩戴口罩，主动出示健康绿码，配合旅行社、导游、旅游景区、交通枢纽等开展的防控工作，积极做好个人防护。根据国家文旅部通知，旅游景区接待游客量不超过最大承载量的75％，要谨记“限量、预约、错峰”要求到景区游览，合理规划旅游线路，尽量不要前往热门旅游区域和景点，防止人员聚集，规避疫情风险。[查看详情]
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2020-09
山东：2020年起对这些津贴标准做出调整
2020-09-1915日，观海新闻记者从山东省人力资源和社会保障厅官网获悉，为切实保障一级至四级工伤职工和工亡职工供养亲属的基本生活，根据《工伤保险条例》（修订）和《山东省贯彻〈工伤保险条例〉实施办法》（鲁政发〔2011〕25号）的有关规定，自2020年1月1日起，对一级至四级工伤职工伤残津贴、生活护理费和工亡职工供养亲属抚恤金标准进行调整。[查看详情]
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2020-09
8月百城均价:新建住宅环比上涨0.50%
2020-09-07中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2020年8月，全国100个城市新建住宅平均价格为15605元／平方米，环比上涨0.50％，涨幅较上月扩大0.07个百分点。从涨跌城市个数看，89个城市环比上涨，10城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.34％，涨幅较上月扩大0.13个百分点。全国100个城市二手住宅平均价格为15331元／平方米，环比上涨0.18％，涨幅较上月扩大0.16个百分点。从涨跌城市个数看，53个城市环比上涨，46个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨2.00％，涨幅较上月收窄0.05个百分点。[查看详情]
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2020-08
人生有“八乐”
2020-08-29古人说人生有八乐：“静坐、读书、赏花、玩月、观画、听鸟、狂歌、高卧。”清代医家石成金是养生高人，他总结出的“人生八乐”颇有些意趣，是为神仙之乐。 静坐之乐不一定非得去山中，不一定非得到寺庙，只需寻得一处闲地，无人搅扰便好。松衣宽带，手拈串珠，心性内敛，不问流年，澄心静坐。收心敛性，静坐养心，那种好，只能意会，不能言传。 读书之乐孤灯如豆，一卷在手，书香缱绻。有人说“腹有诗书气自华”，我却觉得倒不如“有书真富贵，无事小神仙”来得自在和无所求，在别人的故事里找寻自己的快乐，做逍遥游。 赏花之乐古人风雅之事，赏花为其中之一。观其色，赏其姿，品其韵，闻其香，疏影斜横，暗香浮动。闲来无事，养花植草，涵养心性，在花花草草的世界里觅得片刻闲适，不是雅事一桩？ 玩月之乐“掬水月在手，弄花香满衣。”水中观月，林中觅月，屋中窥月，高台赏月，在清淡的月光里，神清气爽，骨清心明。明明是自己流连忘返，却偏偏要说“花常留我赏，月不放人眠”。 观画之乐雅乐需要知音，观画亦是如此。線条、色彩、构图、纸张，方寸世界，别有洞天。画者独具匠心，释放激情，宣泄灵感；对于观者来说，则是一场视觉上的盛宴，精神上的享受。 听鸟之乐有一种更加贴近大自然的音乐，那就是百鸟和鸣。清晨或黄昏，闲步公园、郊区，在林间漫步时，除了看花赏景，侧耳听一听鸟鸣，可以松弛一下绷紧的神经，“松阴张亭盖，鸟声奏管弦”。 狂歌之乐醉舞狂歌，是一种状态，是一种气势，是一种宣泄，是一处极致的情感表达，既可以表达心中的欣喜之情，也可以解除心中郁闷之惑。无事登高，狂歌一曲，归来后，心中清宁。 高卧之乐人生最悠闲的时光，莫过于高卧北窗，安然榻上。悠然地躺在床上，任光阴流淌，任世事浮沉，喧嚣有声。我自如闲云野鹤一般，管它今夕是何夕，高卧睡大觉，且把流年渡。 人生有“八苦”，也有“八乐”，泾渭分明，苦乐交错。好在人生就是由苦和乐互相交错而成，没有苦，哪来的乐？苦和乐成为生活的重要组成部分，懂得“日日是好日，时时是好时”这个道理最重要。 [查看详情]
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2020-09
性格决定命运
2020-09-05古人云: “积行成习,积习成性,积性成命”.播下一个行为,收获一种习惯,播下一种习惯,收获一种性格,播下一种性格,收获一种命运.可见性格的形成对人的影响是多么的重要. 人的性格就是人性决定的人格.性格是人格的表现.什么样的性格,就有什么样的人生,性格决定命运. 不服人的性格倔犟、抗上、伤人、故多难，好争理的性格急躁、贪高、好功，因此多苦，好怨人的性格固执、呆板、猜疑，一生多累，好分辨的性格刻薄、虚假、诡诈，故一生多贫，好烦人的性格愚鲁、抱屈、退缩，一生多气。 不同性格的人由于为人处事不同，故人生状态不同，其人生的命运也不同。所以，要想命运好，必须从改变自己的性格开始。改变了性格就免去了多难、多苦、多贫、多累、多气的人生命运，从而走上幸福、快乐、轻松、富有、心情舒畅的人生之路。 不贪争、不积怨、不生气。《三字经》开篇就说：“人之初，性本善。性相近，习相远。苟不教，性乃迁。”说明人性本是善良的，人生应该是幸福快乐的。有的人之所以后来找不到幸福快乐了，那是由于内在的脾气禀性而导致与人、事、物不和谐，从而看人不对、仗势欺人，以及遗传、后天环境等因素的影响变化而形成的。古云“心足则物常有余，心贪则物常不足”。贪财者，眼中见的，心中想的都是如何得到财物，至于是否应得，往往无心考虑，贪求背后的隐患也无能辨识。贪取非义之财，纵令一时富贵，而后旋即破散，身败名裂者，不计其数。贪心的特点就是想多吃多占，钱越多越好，名越大越好，地位越高越好。争心就是多有烦恼与痛苦的根源。一位哲人说：“你占有了金钱，金钱就占有了你，你占有它的是物质，它占有你的是精神。”精神如果被金钱所奴役，后果不堪设想。多少人为了争钱、争名、争理、争情而奋不顾身地拼命去争，最后结局是身败名裂、家破人亡、妻离子散。所以说，贪是过，争是罪，搅是孽。“不争不贪，福禄无边”、“争贪搅扰，性命难保”。 不抱屈、不后悔、不怨人。抱屈伤心，后悔伤肾，怨人伤脾。不抱屈就是知足常乐，助人为乐和让而不争，屈己待人。后悔就是对以往做过的事情产生恼悔之气，不后悔就是对做过的事情，就把它放下，有了失误和过错就要总结经验，吸取教训，同时要反省、倒过、改正。做到事来则应，事去则静。而不是想起来就烦恼，想起来就闹心，想起来就怨别人，而使得后面的事情也做不好。不抱屈、不后悔、不怨人，还要大度，能忍能化。我们最怕的是嘴上不怨心里怨，越怨心里越难受。一怨人就要和别人分辨，就要招来痛苦和烦恼，从而使我们心情不悦，病魔缠身。所以怨人的人都是愚蠢的人，没有智慧的人。 不着急、不上火、不生气。这个道理看似非常通俗，非常简单，但是，想要做到非常不容易。你一着急，就上火；一上火，就生气；一生气，就生病。这都是被物所牵，被情所迷，被事所累。遇事着急，急就心动，火就来了。火逆的多吐血，气逆的多吐食。要能明白这个道理，气火就都消了。 调心态，找好处，认不是。每个人身上都有发光点，都值得我们学习。要学会辩证的看问题，明白自己的过错，做到接纳、承担各种原因所造成的结果，不怨天尤人。水性柔和、低矮就下、合五色调五味、随方就圆。人的性子，就要能练得像水一样，就成圣成贤了，所以老子说“上善若水”。 [查看详情]
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2020-07
匠心精神 | 冬季落叶清扫
2020-07-21采取加大落叶清扫保洁力度，调整作业模式。将每日的“一日两普扫、中间捡拾”的人工作业模式，调整为“全天候清扫保洁”，确保道路落叶得到及时清理，有效地提高了工作效率和保洁质量。同时，根据各路段落叶量大小，及时调整充实保洁人员，增派收集车和压缩车，增加垃圾运输次数，随时进行清运。并加强对一线环卫工人作业规范的管理，严禁焚烧落叶，避免造成环境污染和引发安全事故，要求一线环卫工人既要当好禁烧树叶、垃圾的带头人，又要做好全面禁烧垃圾的监督员，全力以赴打好秋冬季落叶清扫这场“攻坚战”。[查看详情]