一、房地产行业现状

（一）中国房地产行业发展情况

新中国成立初期，我国房地产行业远未形成规模，计划经济体制限制着房地产企业的发展。直至一九七八年后，伴随着改革开放政策的开展与深入，我国城镇化水平逐步提高，人民生活水平的上涨同时也刺激着居民的购房热情，使得房地产行业“一日行千里”，飞速扩张。

在过去的二十年中，我国房地产业增加值以及经济贡献率基本保持着稳中有升的趋势，数额增长明显。二零二零年房地产业增加值为74552.5亿元，与二零零一年相比整整翻了将近15倍，贡献了7.34%的国内生产总值，较二零零一年提高了3.1%。

从横向来看，二零二零年房地产行业占第三产业比重达13.5%，比重仅仅略低于金融业、零售业等一些老牌行业，这表明房地产行业已然成为了第三产业不可或缺的部分，助力打造着第三产业繁荣的强劲引擎，二零二零年第三产业国内生产总值贡献比率达到54.5%，筑牢了我国市场经济体制的基石。

其中，由于工业蕴含的企业数量远超于房地产业与建筑业，且其包含的细分行业更为密集，因此可以更加证明我国的房地产业和建筑业规模之大，对于当今国内的经济发展有着不可忽视的贡献。

然而，我国房地产行业的发展并不是一帆风顺，以下是房地产企业二零零八-二零二零年实际到位资金以及增长率。历年来，房地产实际到位资金呈上升趋势，但其增长率却有大幅波动，资金大幅增长，达到了惊人的45.8%，而后又持续降低，二零一四年甚至出现了0.11%的负增长，从二零一七年开始，实际到位资金增长率逐渐稳定，波动变小。

总结来说，中国的房地产行业发展历程虽有起伏，但经过了多年的磨砺和敲打，如今的发展重心已逐渐从政府无序控制和企业盲目发展转变成国家宏观调整和企业稳中求进转变，相信在不久的将来，也更会灵活的跟随政府宏观调控政策的变化，稳中加固、渐入佳境。

（二）国内房地产行业融资战略

房地产企业对资金有着很强的依赖性，充足的资本是房地产企业购置土地、开发项目的可靠保证，是其良性运转的必要前提。

房地产企业在发展初期，单靠一个土地项目的开发、运营和周转往往不足以获得足够的资金来满足其发展壮大的需求，此时，就产生了融资的需求，融资一般是指企业为了满足日常运作，通过多种途径和各式渠道从其他客体中获取资金来源。在我国，房地产企业传统的融资模式主要分为以下三种方式。

（1）银行信贷融资

银行信贷融资在国内最为普遍，是指企业与银行签订相关协议，借取资金并在规定期限内偿还本息的融资方式。银行信贷融资具备融资成本较低、融资规模较大的优势，因此是国内房地产企业最为采用的融资方式。

但是银行信贷融资也存在审批手续复杂的问题，具有极高的政策敏感性，一旦行业风险过高，银行可以作为国家调控和监管的重要对象，减少贷款额度的发放。

（2）股权融资

股权融资是指企业原股东意愿让出一部分企业所有者权益，通过上市、增发以及配股等方式，为公司引入新的股东从而使公司总股本数额增加的筹资方式。相比银行信贷融资，其优点在于集资规模较大、速度较快，缺点为耗费时间长、资本成本较高，同时也会导致企业控制权的分散。

（3）债权融资

债权融资与银行借款相似，除了银行借款，我国房地产企业利用最多的债权融资方式是发行公司债，且还款协议时间会相对较长。原因在于房地产行业开发时间较长，资金周转较慢的特殊性，还款期限过短，就会加大融资风险，缩短融资周期。

相反，较长的债权融资周期与商品房建设周期更为匹配，增强了企业的可持续发展能力，在税务筹划上长期债务也优于短期债务。迄今为止，银行借款依旧是我国房地产企业融资的主要方式，特别是房地产实际到位资金构成中“其他来源资金”包含大量的预收房款，其中大部分为银行对客户发放的个人按揭贷款，这使房地产企业对银行系统的依赖进一步加深，也导致去杠杆的难度越来越大。

在如今，房地产企业不能否认银行信贷对其发展起到的关键性作用，但也正因如此，间接导致了我国房地产融资市场三大特点的形成，即融资手段单一、政策敏感性强、新型融资渠道缺乏。与国内房地产企业相对单一且落后的融资模式相比较，国外发达国家房企可选择的融资方式更为多样化。

出现这种现象的原因在于这些发达国家拥有着完善的房地产市场监管体制，许多传统的融资渠道受到政府严格限制，不能满足大多数房地产企业的需求。此外，成熟的民间融资机构体系和数量众多且活跃在市场的中小投资者为企业提供了更加多元的选择，促使着新的融资模式的产生与发展。

综上，同国外相比，我国房地产市场还有很长一段路需要走，行业的不成熟很难使资产证券化等新型融资方式成为主流。政府需要在建立健全房地产市场法律法律的同时，扶持和完善房地产行业金融体系，减少引发房地产的泡沫风险，开辟出适合中国国情的融资方式，最终实现企业杠杆水平的下降。

二、房地产行业“高杠杆”成因分析

（一）金融体系不健全，监管力度较弱

我国房地产行业杠杆率久高不下，首当其冲的原因是我国金融体制的不完善，这也导致了国内房地产市场的不成熟和融资渠道的单一性，给我国房企在筹集资金上设置了一道高高的障碍。一直以来，政府只能被动性的调整房地产市场，外加银行贷款没有实质性创新，同时又缺乏新型融资渠道的推陈出新。

因此，作为严重依赖银行贷款作为资金来源的国内房企，获取外部资金的难度愈发困难。在未来，房企要想优化资本成本结构，开拓新的资金来源渠道，离不开健康、健全的金融市场体制。

（二）开发成本过高，回款时间不确定

大多数房地产企业一直面临着土地开发成本和自有资本不成比例的财务困境，仅仅依靠公司自身难以拥有足够的竞争优势，争夺土地开发机会，所以房企往往是通过外部融资，被动提升杠杆，获取土地资源，维持公司正常业务的展开。

因为近年来中国的城市化水平越来越高，并受中央“18亿亩耕地红线”影响，国内部分城市土地供需不平衡问题逐渐严重，企业购买相同面积的土地需要花费更多的资金。同时房地产市场又存在“地价与企业资产信用呈正比”的说法，有少数开发商宁愿花费大量资金盲目囤积土地，结果缺乏足够资金对新的项目进行建设，导致房地产行业积压的待开发土地总面积也“水涨船高”，开发时间不确定，无法进行销售，收回购置资金。

综上所述，在房地产企业发展早期，公司可以通过少量的自有资金和大量的借款维持经营周期的运转，但是随着近几年企业土地购置成本的增加以及房价增长趋于平稳，企业的利润增长幅度开始下降，从而需要通过更多的融资方式筹集资金来维持现金流的运转，最终导致房地产行业高负债弊端凸显，高杠杆成为行业常态化特征。

（三）融资结构单一，非自筹资金占比高

房地产产业普遍杠杆率过高，还与企业资金具体来源脱不开关系。如今，国家统计局在区分我国房地产开发企业资金来源时，具体分为了以下七大项：国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他到位资金。

其中，国内贷款指报告期内向银行及非银行金融机构借入的各种国内借款；利用外资指报告期内收到的境外资金；自筹资金指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金；有些房企可能为了资金链上的利息平衡，进行了大量的预售行为，用没有利息支出的预收款偿还有息负债，后在用新的有息负债填补资金空缺，一旦发生“灰犀牛”事件，很容易导致房企债务违约，甚至破产现象的发生。

此外，国内贷款相比以上两种资金来源方式，变化幅度不明显，平均占比为15.4%，说明国内贷款对于房地产企业来说，已经成为了一种固定且持久的筹资方式，这显然不利于企业降低杠杆率。

企业自筹资金可以划分为两部分，一是企业内外部投资者投入的实收资本，二是来源于企业内部的留存收益。一旦房企的内源融资水平下降，势必会造成企业需要更多的外源资本，用以维持自身的财务质量。

房地产行业在过去几十年的发展时期，企业对国内贷款这一筹资方式越来越依赖，同时又不注意自身利润结存的资金缺乏问题，最终导致企业杠杆水平的提高，杠杆率提高又直接增大了企业的再融资难度，若没有持续的利润留存，就会造成一种恶性循环机制。因此，缺乏足够的自筹资金，内源性资金占资金来源比重不高，是我国房地产行业杠杆率高的关键原因之一。