近段时间，沪深两地的房价“高烧不退”，抢购新房热情不减。两地接连从严出台楼市新规，急灭房价“虚火”，对假离婚、假结婚买房现象更是重拳出击！与此同时，关于“房贷发放放缓甚至暂停”“法拍房被限购“的消息不断传来，这是什么信号？

近期，《每日经济新闻》记者调查了上海、深圳两地个人住房贷款情况，发现多家银行额度收紧，甚者在上海地区有股份行表示放款时间无限期。

沪广深部分银行已暂停按揭贷款

多数银行额度吃紧

据21世纪经济报道称，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款，前端业务层面口径为：“节制接单”。光大在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单，其合作的其他银行目前审批、放款基本正常，从房贷大头四大行的表现看，放款周期约在一个月左右，目前比较难保证。

《每日经济新闻》记者向招商银行上海地区一支行工作人员求证，该工作人员称，房贷“两道红线”新规出来以后，其所在的银行在房贷额度上划得非常紧，现在放款很慢，没办法确保时效。兴业银行上海某支行信贷人员表示：“个人首套房目前没有贷款额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款。如果是二套房可能会快一点，但是现在额度也很紧张，什么时候放款我们也不好说。”这并非个例，该信贷人员告诉记者，上海地区该行各家网点基本都是同样的情况。

对比上海无限期的放款时间，深圳地区倒是给了明确的时间线。《每日经济新闻》采访了4家银行二手楼住房贷款业务，除了农业银行工作人员表示具体放贷时间不好说以外，工商银行、交通银行、招商银行给出的时间都是3月可能会放贷下来。

实际上，记者在去年年末走访各大银行时，不少银行就表示年底额度紧张。这一说法也得到交通银行工作人员印证，据交通银行工作人员透露，去年10月，部分银行的个人住房贷款业务到目前都还没有放款。另据21世纪经济报道称，此前有媒体报道称广州对域内银行进行了监管窗口指导，明确要求1月房贷额度不能高于去年四季度月均房贷额度。

央行“两道红线”新规开始发威

个人购房者会受什么影响？

2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线就是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。这意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限，对增量控规模可以预料。

按照房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分为五档：中资大型银行分别是40％和32.5％，中资中型银行分别是27.5％和20％，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5％和17.5％，县域农合机构分别是17.5％和12.5％，村镇银行分别是12.5％和7.5％。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自上述通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自上述通知实施之日起4年。

据国盛证券统计：

第一档银行中，工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比分别为33.71％、36.73％、39.19％、33.64％，超出上限32.5％；建行、中行房地产贷款合计占比分别为41.72％和50.01％，超出上限40％。

第二档银行中，招行、中信银行、兴业银行个人住房贷款合计占比分别为25.49％、20.83％、26.93％，超出上限20％；招行、中信银行、浦发银行、兴业银行房地产贷款占比分别为34.25％、28.06％、28.73％、35.30％，超出上限27.5％；

第三档银行中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行均出现不同程度“踩线”。

对于个人购房者来说，这到底意味着什么呢？最直接的影响在于，部分银行发放房贷的规模将会受到限制，如果银行之前发放个人房贷的占比较高，甚至超过了央行此次规定的红线，那么银行就必须在过渡期之内，逐渐调整到规定范围之内，那些放房贷占比接近红线的银行，以后也必须控制房贷的增长速度。所以，对于个人购房者来说，银行收紧放贷规模，显然会增加申请房贷的难度。

银行惧怕“溢出效应”

法拍房亦受限购

据21世纪经济报道采访一位华东城商行总行人士称，房贷总量受限之后，溢出的贷款增量可能会影响其他贷款定价。换句话说，以前用来投放房贷的钱，不让用于房贷了，就得转移到别的贷款上，比如消费贷款、对公贷款等，进一步增加了非涉房贷款的供给量。这个影响有两方面，一是今年给到企业的对公贷款额度不用愁了，少做房贷之后非常充沛；二是对公和消费贷可能要降价，银行在利润上是吃亏的。

1月21日，上海突然发布楼市调控新政，上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门，联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，于1月22日起实施。新政被关注的主要有两条，一是限制假离婚现象，对于夫妻离异三年内购房的，拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算，二是调整增值税的认定标准，从2年变成了5年。事实上，在上述“新政”中也提到对信贷的约束，《意见》明确指出要严防资金违规流入楼市，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，严格执行差别化住房信贷政策。对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

值得注意的是，与新政相配合的是，“法拍房”也被限购了！查询公拍网的相关拍卖房信息发现，会出现标红提醒：“竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线具体咨询限购政策”，并提醒：“拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。”根据当前上海的购房政策，沪籍个人限购一套，家庭限购两套，外地户籍需结婚并缴满五年社保才能拥有一套住房的购房资格。此前由于上海法拍房不限购，成为不少外地人在上海安家的一个“利器”，甚至导致法拍房价格炒到高于同区域的二手房，而这种现象可能会在新政后逐渐消失。

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