春节过后，在各种因素的综合作用下，国内房地产市场的复苏似乎比市场预期的要更快一些。

从最新统计局公布数据来看，2月中国各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.3%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.4%转为持平。

判断房地产市场的边际回暖状况，用环比指标比同比要更直接和灵敏。相比1月份的房价环比增速，显然2月份二线和三线城市的回暖速度更为明显，尤其是三线城市的新建和二手住宅环比已经止跌，这意味着2月份70城一二三线房价全部上涨。

本轮房地产市场回暖的几个特征：

一是改善型住房价格回暖是2月新房上涨的主要拉动力。70城新建住宅价格中，90平米以下的平均环比增速为0.27%，90-144平米的平均环比增加为0.31%，144平米以上的平均环比增速0.26%。这意味着在2月份的新建住宅房价变动中，改善型为主的购房需求对2月房价环比上涨的贡献最大。

二是房价变化的区域特征依然明显。东北地区的房价依然没有出现止跌迹象。沈阳、大连、长春三地的2月房价环比增速仍然为负，降速较1月略有放缓。哈尔滨表现略好，2月房价环比转正。而长三角以及西南地区房间增速较强，如宁波、重庆、成都、昆明、遵义等城市的环比增速较快。中东部地区表现不温不火，总体均现边际改善。

三是经济较发达地区的二手房价格回暖更为明显。在70城的二手房住宅价格中，北京、上海、成都、无锡等地的2月增速相对较强，这与正常逻辑也是一致的。

是什么因素促使房地产市场出现了显著的边际回暖呢？

首先，疫情期间暂时搁置的刚性需求被释放。疫情期间，售楼处、中介门店几乎处于停业状态，对于房地产销售这种接触型服务业无疑是致命的打击。这一轮房地产下行周期从2021年7月开始，至2022年底的这18个月，商品房销售量的平均跌幅为19.1%，2022年平均跌幅为24.3%，2022年12月的跌幅依然达到31.7%，这意味着房地产需求的萎缩可能出现了扭曲。疫情防控优化后又适逢春节，被压制的需求必然会在春节后开始释放。

其次，政策面的推动起到了不可替代的作用。2022年11月以前，房地产融资政策渐进松绑，但着重对前期收缩性政策的回收和纠偏，比如并购贷不再计入“三道红线”、保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理、中债增信支持房企发债、允许少量涉房企业A股融资等。进入11月，监管对房企融资的态度发生根本转变，从交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、到三部委指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金、证监会发布“新5条”支持房地产股权融资，房企融资环境发生历史性转变，让市场意识到整个宏观决策层对房地产市场复苏的迫切。此外，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。对于刚性购房需求的居民来说，显然是实质性重大利好。

第三，金融市场动荡可能会促使一部分居民重新配置房地产资产。自2022年以来，美联储的持续加息，给金融市场带来较大的波动，普通居民配置可实施性较强的美元、美股都出现了大幅的波动，境内A股也并未出现可圈可点的行情。房地产作为一种资产，价格已经连续18个月下行，已经具备了相当的吸引力。价格的回暖和政策层面的支持，也增强了这部分居民的配置型需求。

房地产市场后续会怎么走？

政策方面，2023年两会政府工作报告把提振刚性和改善性住房需求作为重中之重，充分说明对住房消费的重视。当前各地对于住房消费已经有了积极全面的支持，包括行政、金融和财税等领域的政策。因此，预计此类政策在今年会延续，从而为购房需求的积极释放提供政策保障。

此外，根据贝壳研究院监测的数据，2月份符合首套房利率动态调整机制的38个城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷款利率已回调至4%以内。

我们认为，房地产市场价格依然会维持缓慢上涨的节奏，目前可能是第一波回暖的初期。之后价格会在一个大概稳定的水平持续一段时间。居民收入预期、利率水平、资产上涨是否形成羊群效应，是回暖持续性的主要观察目标。如果后期能出现针对存量房贷利率下调的政策，那回暖的节奏和幅度可能会加速。

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