11月11日，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》）在网络上流传，目前，尽管央行没有正式对外“官宣”，但一石激起千层浪。

11月14日，《华夏时报》记者从监管机构内部人士处了解到，此项文件为内部文件，报送范围内的相关机构应该都收到了该项《通知》。11月15日，记者联系了报送范围内的金融机构，得知目前已有部分信托公司确认收到上述文件。《华夏时报》记者了解到，上述文件涉及到“保交楼”、“差别化住房信贷政策”、“保障住房金融消费者合法权益”等六大项，16条要求，促进房地产市场平稳健康发展。报送涉及的金融机构包括：央行各分行、各银保监局、政策型银行、商业银行、信托公司、保险公司、金融资产管理公司等。

力度空前

16条重大利好从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展

《华夏时报》记者注意到，该项《通知》共分为：保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大板块等16条措施。

房地产融资方面有很大看点。《通知》主要提出稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。同时，还提出保证债券、信托等资管产品融资基本稳定。支持优质房企发行债券融资，为面临短期困难的房企提供增信支持。这也意味着，在过去央企、国企在房地产市场上扮演主力军的局面或被打破，民营房企有望获得更多融资支持。

在个人住房贷款方面，《通知》提出支持个人住房贷款合理需求，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善型住房需求，在贷款利率下限的基础上，合理确定个人首付比例和贷款利率。文件也明确了鼓励金融机构提供配套金融支持，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

在受困房企风险处置方面，文件提出，鼓励商业银行重点支持优质房企兼并收购受困房企项目，鼓励资产管理公司发挥不良资产处置、风险管理方面的经验，协同地方政府、商业银行和房企共同协商风险化解模式，加快资产处置。

对于保障金融消费者权益方面，具体措施主要为鼓励依法自主协商延期还本付息，对于因疫情住院治疗、隔离以及停业失业人员，金融机构可与购房人自主协商，切实保护延期贷款的个人征信权益。值得注意的是，16条措施仍然坚持“房住不炒”定位，并特别提到了近些年重点关注的住房租赁领域。IPG中国首席经济学家柏文喜对《华夏时报》记者表示，《通知》强调了加大住房租赁金融支持力度。金融机构应坚持“租购并举”原则，探索住房租赁金融的产品和服务创新，大力支持发展长租房市场，促进保障性住房建设，推动房地产新的发展模式形成。相关部门和地方政府要积极出台配套政策措施，支持和推动房地产市场向新发展模式转型。

银行“放开手脚”

《通知》将之前的支持从口头转变为文件下达给银行等金融机构，为银行“放开手脚”展业提供了充分的背书和指导。此次文件不仅从供需两侧给予房地产市场信心，还包括短中长期的指导政策。在涉及到与房地产相关的银行信贷、债券、信托这三大类融资工具，《通知》提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，鼓励房企和金融机构自主协商，促进项目完工交付。“这意味着银行有合理理由化解绝大部分即将到期的房企债务危机，银行的债务风险在短期内也有望化解。”柏文喜表示。

今年以来，监管部门曾多次强调金融机构要满足房地产市场的合理融资需求。被重点关注的“保交楼”金融服务方面，提到支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，对房企的流动性提供“保交楼”专项借款，对解决资金硬缺口方面做出有序安排，且主要面向“已售逾期难交付住宅项目建设交付”，此外，还在贷款期限、利率还款方式等方面做出合理设计，满足企业中长期资金需求。

对此，柏文喜认为，《通知》还特别提到鼓励商业银行加入支持“保交楼”贷款行类，从而解决了地方政府不愿意或无力以财政收入为代价为保交楼拖底的问题。具体包括，对剩余货值销售回款能否覆盖专项借款、新增配套融资的解决方案、确认并已制定“一楼一策”实施方案鼓励商业银行投入配套金融措施的同时也保证他们的合法权益，参与共同管理，同时享有资金保护优先等措施。也就是要按照“后进先出”原则，项目剩余货值销售回款优先偿还新增配套融资，该项政策可谓直指保交楼的细节问题。

招联金融首席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示：“从10月金融数据看，住户中长期贷款增长乏力，反映出居民住房消费需求仍然较为疲弱，这也是拖累10月份人民币贷款增长的重要因素。目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，下一步，在支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，可精准实施“因区施策”，适当放开一、二线城市郊区的限购政策。”在《通知》下达后，“可以在短期内降低银行在地产方面的风险暴露，也能更好的让银行放开手脚对企业、个人释放流动性，从而形成资金面、需求面拖底，有利于大金融板块形成双轮驱动，提升市场信心。”柏文喜表示。

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